地価公示価格は土地の販売価格に影響する価格?

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日本の土地価格は、個別要素以外に売主と買主などの事情に左右されることもあり、分かりづらい特徴があります。

しかも国や自治体から発表される土地価格には、「固定資産税評価額」「路線価」「公示地価」「基準地価(都道府県基準地価格)」と種類が色々あるので、どれを見れば良いか分からないというケースもあるでしょう。

そこで、それぞれの公的な価格の違いや特徴などを確認しておくと良いでしょう。

日本の土地価格の相場は?

日本の土地価格相場を確認すると、例えば地価公示の最新相場は平成30年発表のもので平均坪単価70万円(全25,988件)となっており、土地取引価格については平成29年度取引分の坪単価が27万円(全22,713件)でした。

なお、2018年3月に発表された最新の地価公示価格データから、東京都全体と葛飾区の公示価格平均値を見た場合、東京都340.3万円/坪、102.9万円/㎡であるのに対し、葛飾区は114.9万円/坪、34.8万円/㎡となっています。どちらも3%以上、上昇しているのが特徴です。
なお、金町など詳細な地域の地価公示が知りたい場合には、国土交通省が提供している以下のサイトから検索できます。

国土交通省 票人地・基準値検索システム
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

路線価とは?

路線価にも種類があり、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があります。固定資産税路線価は土地の固定資産税評価額を決める時の目安となる価格なので、路線価として一般的に使われているのは相続税路線価でしょう。

相続税や贈与税を算定する時に基準になる土地評価額で、公示地価の8割程度が目安で、国税庁(国税局)が価格を決定します。一定距離の路線に対して価格が決定するので、公示地価など敷地自体の価格(単価)とは異なるのが特徴です。

対象となる路線に面した土地の価格(単価)は全て同じになるので、敷地の価格は形状などに応じて補正した上で算出されます。

大都市部などは路線の幅が広い場合もあるので、道路の途中、または上り車線と下り車線側というように同じ路線でも異なった価格のこともあり、毎年7月1日に公表されています。

公示地価とは?

公示地価は国土交通省の土地鑑定委員会による標準地の価格で、毎年3月中旬に発表されます。原則、都市計画法による都市計画区域内ですが、都市計画区域以外でも省令で定められた区域が対象に加わります。

公共事業用地の取得価格算定の基準となる価格なので、対象となる土地の効用が最も発揮できる使用方法を想定して評価します。

「住宅地」「宅地見込地」「調整区域内宅地」「商業地」「準工業地」「工業地」に分類され、公示されます。

基準地価とは?

公示価格とほぼ同様の価格の性質、目的、評価方法などですが、大きく異なるのは基準となる日が公示地価は1月1日であるのに対し、基準地価は7月1日である部分で、毎年9月20日頃に公表されています。

根拠となる法律も、公示地価は地価公示法であるのに対し、基準地価は国土利用計画法施行令で、調査の主体も公示地価は国ですが基準地価は都道府県です。

また、公示地価の主な対象は都市計画区域内ですが、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地でない林地なども含みます。

基準地のほとんどが公示地価と異なるものの、一部は公示地価の標準地と重さなっていることから半年ごとに地価動向を確認することが可能なケースもあるでしょう。

価格の目安というよりも・・・?

また、大都市圏などは公示地価を基準にして売買価格を決めることがほとんどないので、土地価格の目安というよりは上昇や下落などの傾向をつかむ指標として考えたほうが分かりやすいと言えます。

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